La loi Malraux vise à favoriser la restauration du patrimoine ancien. La réhabilitation de ce type de biens de caractère nécessitant des sommes importantes, l'Etat a décidé d'aider les propriétaires faisant réaliser des travaux pour louer ensuite le bien rénové. Le logement doit impérativement être situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Il existe d'autres règles très strictes.

Le capital de votre placement en immobilier Malraux est il garanti ?

Non, le capital n'est pas garanti. Comme pour toute acquisition immobilière, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché entraînant une baisse des prix. Toutefois, la qualité du bâti ainsi que la localisation des opérations Malraux — souvent situées dans les centres-ville historiques — offrent une bonne protection.

L'argent de votre investissement immobilier Malraux est il disponible ?

Oui, mais au bout d'un certain laps de temps. En contrepartie des avantages fiscaux, vous vous engagez à louer le logement à titre de résidence principale pour une durée de six ans. A noter, la location doit prendre effet dans les douze mois suivant la date d'achèvement des travaux.

• Durée de l' investissement : long terme
• Risque du placement : moyen
• Defiscalisation : favorable

immobilier Malraux : Conseils Défiscalisation :

Idéal pour défiscaliser beaucoup à court terme. Seuls les gros patrimoines fonciers y ont intérêt.

Combien attendre de ce placement ?

La rentabilité locative d'un investissement Malraux est plutôt faible : autour de 3 % brut. En revanche, ce type d'investissement offre en principe des perspectives de plus-values. Mais attention : ces dernières années, le prix du foncier a beaucoup augmenté. Et le fait que ces opérations nécessitent plusieurs intermédiaires a plutôt tendance à gonf1er les tarifs de commercialisation...

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

En réalisant un investissement Malraux, vous bénéficiez d'un avantage fiscal très incitatif. Vous avez en effet la possibilité de déduire la totalité des déficits fonciers engendrés par les travaux de rénovation. Il n'y a pas de limite à cette déduction, ce qui vous permet d'abaisser notablement votre revenu imposable. Plus votre taux marginal d'imposition est élevé, plus le gain fiscal sera important. Toutefois, l'économie d'impôts se concentre sur deux années. En revanche, les intérêts d'emprunt contractés pour financer l'investissement peuvent être déduits des revenus fonciers pendant dix ans. Pour optimiser le gain fiscal, vous avez intérêt à privilégier une opération dans laquelle le prix des travaux représente autour de 40 à 50 % du coût total. Plus le montant de la rénovation est élevé, plus l'économie d'impôt est importante. Mais ne perdez pas de vue la valeur globale du bien. Si la proportion de la dépense dédiée aux travaux est trop importante, cela signifie que le prix du foncier est peu élevé. Dans ce cas, on peut s'interroger sur la valeur de l'emplacement choisi ! En tout état de cause, le prix de vente doit être cohérent avec le prix du marché local.

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. Ainsi, l'exonération est acquise au bout de quinze ans. Sinon, l'impôt est recouvré par le notaire lors de la cession. ^

Comment le fisc vous épingle...

Depuis la loi de finance rectificative de 1995, l'épargnant dispose d'un cadre fiscal plus précis. Encore faut-il respecter à la lettre les règles encadrant le montage de ce type d'opération. Ainsi, les investisseurs doivent être réellement à l'initiative des travaux. C'est pourquoi, lors de la création de l'Association foncière urbaine libre AFUL chargée de piloter les travaux, est préférable que le président de ladite association soit un des investisseurs. Problème de nombreux opérateurs président l' Aful pour simpLifier le montage. Quitte à faire courir des risques aux épargnants...