Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont destinés à être les successeurs des sociétés civiles de placement immobilier (SPI). Leur objectif : permettre aux épargnants d'investir dans la pierre papier, avec une meilleure liquidité par rapport aux autres formules jusqu'alors proposées. En pratique, les premiers OPCI devraient voir le jour d'ici la fin du premier semestre 2007 .

Le capital de votre placement OPCI est il garanti ?

Non, il n'est pas garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché pouvant entraîner une baisse des prix.

L'argent de votre investissement OPCI est il disponible ?

Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment, la société étant dans l'obligation de les acheter grâce à une trésorerie d'au moins 10 % et d'au plus 40 % des encours gérés. C'est une différence de taille avec les SCPI où, dans la majorité des cas, la revente est seulement possible s'il existe une contrepartie. C'est-à-dire un acheteur.

Combien attendre de ce placement OPCI ?

Le placement sera un peu plus orienté vers les placements financiers que pour les SCPI. L'immobilier étant actuellement plus rentable que les produits financiers, la rentabilité globale - rendement plus plus-value - sera inférieure à celle des SCPI. Comptez 5 % environ.

Conseils Défiscalisation OPCI :

• Durée de l' investissement : long terme
• Risque du placement : moyen
• Defiscalisation : peu favorable

Ce nouveau placement en pierre papier va perdre en performance, mais gagner en liquidité.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Tout dépend du type d'OPCI. Car histoire de faire compliqué, le législateur a créé deux formes juridiques distinctes. Elles correspondent à deux types de fiscalité : l'une s'apparente davantage à celle de l'immobilier, l'autre à celle de la Bourse.

Si vous choisissez un fonds de placement immobilier, le principe de transparence fiscale s'appliquera. Autrement dit, les gains seront imposables selon leur origine : obligations, loyers... La majeure partie des coupons est toutefois composée de revenus fonciers. Ils sont imposables à l'impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le microfoncier s'applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l'année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d'un bien placé sous l'un des régimes fiscaux spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Malraux ou monuments historiques). Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 11 %. Avec le régime des frais réels, vous pouvez déduire la totalité de vos charges de vos revenus fonciers. Les prélèvements sociaux sont aussi dus au taux de 11 %.

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux pour les cessions de plus de 15 000 euros. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.

Si vous optez pour des actions des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, proche des Sicav, vos revenus sont soumis au régime des dividendes, comme pour les actions. Les plus-values, elles aussi, sont imposées comme sur des actions.

L'arrivée des OPCI contente les sociétés de gestion, mais pas spécialement les détenteurs de SCPI. Ce texte controversé a fait l'objet, à la fin 2006, d'une consultation publique ouverte par l'Autorité des marchés financiers. Quelques aménagements réglementaires et / ou législatifs pourraient donc avoir lieu d'ici la fin de l'année. Le temps de mettre la machine en marche et les premiers produits devraient voir le jour à la mi-2007. Sachant que quelques SCPI ont déjà prévu, dans leurs statuts, leur changement en OPCI