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Optimisez les revenus avec le démembrement temporaire

Démembrer un bien revient à séparer l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'en tirer des revenus, et la nue-propriété. Cette opération peut être faite à vie ou ponctuellement. On parle alors de viager temporaire. Vous avez besoin de gains pendant un certain temps ? Achetez des parts de SCP1 en usufruit temporaire. Elles vous coûteront environ 35 de leur valeur, mais vous percevrez 100 % des bénéfices. Seul bémol, lorsque te démembrement prendra fin au bout de dix ans, envolés les revenus réguliers et le capital !

Combien attendre d'une SCPI ?

Les SCPI sont avant tout adaptées pour percevoir des revenus réguliers. Elles peuvent ainsi être démembrées .Leurs coupons sont trimestriels. Les produits investis en bureaux, en entrepôts et en murs de magasins offrent entre 6 et 7 %, tandis que les SCPI spécialisées dans les logements proposent au maximum de 3 à 4 %. Pour mesurer et comparer la rentabilité de cette formule à celle d'autres placements, les spécialistes étudient le taux de rendement annuel interne. Pour calcu1er ce dernier, il faut ajouter au gain annuel le prix de vente des parts (voir tableaux page 95).

Défiscalisation SCPI : que attendre de cet investissement ?

Les revenus touchés sont de deux ordres : des revenus fonciers et des revenus financiers pour les placements de trésorerie de la SCPI. Ceux-ci sont imposés au taux forfaitaire de 27 % ou soumis à l'impôt sur le revenu. La majeure partie des coupons est toutefois composée de revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le microfoncier s'applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l'année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d'un bien placé sous l'un des régimes fiscaux spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Malraux ou monuments historiques). Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 11 %. Le deuxième système s'adresse aux propriétaires bailleurs supportant des charges importantes. Avec le régime des frais réels, vous pouvez déduire la totalité de ces dernières. Les prélèvements sociaux sont aussi dus au taux de 11 %.

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux pour les cessions de plus de 15 000 euros. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.