FCPR (fonds commun de placement à risque)

Premiers outils de gestion collective pour le non-coté, créés en 1983, les fonds communs de placement à risque (FCPR) n'offrent aucun avantage fiscal à l'entrée. C'est là leur principale différence avec les fonds communs de placement dans l'innovation FCPI ou les fonds d'investissement de proximité (FIN deux sous-catégories de FCPR apparues plus récemment. Ces supports ciblent principalement une clientèle d'institutionnels ou de particuliers fortunés. Leur intérêt ? Permettre d'investir dans une classe d'actifs relativement décorrélée des marchés boursiers, afin de diversifier leur patrimoine. Le tout avec un incontestable objectif de long terme. Les gérants de FCPR n'ont qu'une seule obligation légale : détenir plus de 50 % de l'actif du fonds en sociétés non cotées.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non. Et le risque de perte en capital est important

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Oui, mais il faut alors renoncer à une fiscalité favorable. Les avantages accordés sont en effet liés à une contrainte de blocage de cinq ans. En cours de vie, la liquidité de ces produits est très faible car il n'existe pas de marché secondaire organisé où vous pourrez revendre vos parts. Mais il est possible de sortir au gré à gré, en négociant la part avec le gérant.

Combien attendre de ce placement ?

Le taux de retour sur investissement annuel dans la gestion non cotée dépasse souvent les 15 %. A condition de bien sélectionner son gérant, le rendement peut être intéressant. L'objectif de base reste toutefois de faire mieux qu'un placement en actions cotées.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

A la différence du FCPI ou du FIP, le FCPR ne dispose pas d'un avantage fiscal à l'entrée. Les souscripteurs bénéficient toutefois d'une exonération totale des plus-values réalisées. Mais celles-ci sont soumises aux 11 % de prélèvements sociaux.

A noter, pour bénéficier de cette fiscalité favorable, le porteur ne doit pas détenir directement ou indirectement, personnellement ou avec son conjoint et leurs ascendants ou descendants, plus de 25 % des droits dans les sociétés figurant à l'actif du fonds, ou avoir détenu ce pourcentage à un moment quelconque au cours des cinq années précédant la souscription des parts du support. Deuxième condition : le porteur a l'obligation de conserver ses parts pendant cinq ans et les revenus du fonds doivent être capitalisés. En cas de rupture de l'engagement avant le terme des cinq ans, l'avantage fiscal est remis en cause et la plus-value est fiscalisée selon le régime du droit commun. Soit 27 %, prélèvements sociaux inclus. Sauf cas particuliers : décès, invalidité, départ en retraite ou licenciement du contribuable ou de l'époux soumis à imposition commune.

Durée de l' investissement : long terme

Risque du placement : fort

Defiscalisation : favorable

Conseils Défiscalisation :

C'est en règle générale

la durée de vie d'un FCPR. Ce qui en fait un outil d'épargne très longue pour les particuliers. Cette durée permet pourtant au gérant d'investir sereinement dans des entreprises non cotées en se laissant du temps pour voir grandir les « jeunes pousses » et pouvoir ainsi intégrer des entreprises en plein démarrage. On parle alors de capital-risque.

Mais les FCPR investissent dans les autres segments de [activité du capital-investissement : le capital-développement - entreprises plus matures à valoriser - et le capital-transmission, les fameux leverage buy out, permettant au gérant d'acquérir le contrôle de la société visée en minimisant son apport par un recours à la dette. Celle-ci va alors créer un effet de levier lors de la revente.

Cet outil de capital-risque s'adresse à des investisseurs fortunés

désireux de diversifier leur patrimoine avec des performances élevées.

FTP (fonds d'investissement de proximité)

Conseils Défiscalisation :

Durée de l' investissement : long terme

Risque du placement : fort

Defiscalisation : favorable

Choisissez les bonnes régions

Votre conseil1er vous propose plusieurs F1P et vous ne savez lequel choisir ? D'abord, ne vous laissez pas guider par le critère de proximité. Ce n'est pas nécessairement le meilleur choix. Et si les offres se concentrent sur trois régions, Ile-deFrance, Bourgogne

et Rhône-Alpes, ne négligez pas d'autres zones dynamiques. Enfin, renseignez-vous sur tes liens entre les gérants et les régions sélectionnées. Y ont-ils déjà investi ? Ont-ils une connaissance précise de leur tissu industriel, voire noué des liens avec l'administration régionale ? La région a-t-elle souscrit en direct dans un fonds précédent ? Plus vous avez de réponses positives, plus vous pouvez vous engager.

Nés avec la loi Dutreil, les fonds d'investissement de proximité (FTP) sont venus compléter en 2003 le dispositif de soutien aux petites et moyennes entreprises (PME), déjà en place avec les fonds communs de placement dans l'innovation FCPI. Les FTP permettent d'accéder au marché des sociétés non cotées dans un cadre fiscal favorable. Comme pour les Sicav, l'investissement est accessible avec un montant faible, de l'ordre de quelques centaines d'euros, et l'épargne est pilotée par un professionnel. Un pourcentage de 60 % de l'actif doit être investi dans des PME. Il n'existe aucune contrainte sur le solde du portefeuille, placé le plus souvent en Sicav monétaires, obligataires ou en actions.

Les principales différences entre FTP et FCPI ? Si, dans les deux cas, vos actifs sont essentiellement placés dans des PME, la FTP n'a pas de contrainte sectorielle mais une obligation d'investir dans trois régions limitrophes .Autre exigence : 10 % au minimum de l'actif doivent être consacrés à des PME de moins de cinq ans.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non. Il existe même un risque de perte de capital très grand pour deux raisons. Un, il s'agit principalement d'un placement en actions. Deux, la mortalité des PME est plus élevée que celle des grandes entreprises. Certaines lignes du portefeuille peuvent ainsi être réduites à néant. Pour se prémunir contre ce risque, le gérant est à même de souscrire une assurance auprès de la Sofaris, la Société française de garantie des financements des PME. Mais celle-ci a un coût... La diversification du portefeuille permet aussi de limiter le risque global.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Non. Ces produits offrent une liquidité très limitée avant l'échéance prévue. Impossible de céder vos parts avant la fin de la durée de détention, sauf à trouver vous-même un acheteur. Vous voici donc engagé pour une période de huit ans en moyenne, à moins d'avoir le malheur de subir l'un des trois cas de déblocage anticipé prévus : décès, invalidité ou licenciement du porteur de parts ou de son conjoint soumis à imposition commune. Dans ces conditions, le rachat des parts par la société de gestion est prévu.

Combien attendre de ce placement ?

Difficile de se prononcer. Car les premiers millésimes des FTP ont à peine trois ans. En investissant dans des sociétés plus matures que son cousin, le FCPI, votre espoir de gain est sans doute moins élevé. Le résultat devrait toutefois correspondre, à terme, à la performance d'un placement en actions.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

A l'entrée, l'avantage fiscal permet de réduire ses impôts, l'année suivant la souscription, de 25 % de son investissement, frais d'entrée inclus, dans la limite de 12 000 euros pour un célibataire et de 24 000 euros pour un couple. Soit un gain maximal respectif de 3 000 et de 6 000 euros. Au bout de cinq ans, l'investisseur bénéficie en plus d'une exonération d'impôt sur les plus-values, mais il reste redevable des 11 % de prélèvements sociaux. ^

Cet outil de diversification, bénéficie d'un avantage fiscal à l'entrée. Mais sa liquidité est faible.

Fonds à formule

Le résultat final de ces fonds est calculé à partir d'une formule mathématique. En pratique, ces produits ont recours à des outils sophistiqués afin d'afficher, dès la souscription, une performance éventuellement liée à la réalisation d'un événement. Ce peut être la progression ou la stabilisation d'un indice entre la date de souscription et le terme du fonds par exemple. Le résultat final, lui, peut dépendre de l'évolution d'un ou plusieurs titres, supports ou indices. Attention, ces règles de calcul et de garantie sont seulement applicables au terme du placement ou lors de fenêtres de sortie définies à l'origine. Le reste du temps, la valeur des fonds à formule est dépendante du comportement des titres en portefeuille...

Le capital de votre placement est il garanti ?

Tout dépend. Car dans cette famille, on peut distinguer trois types de placements aux risques sensiblement différents : les fonds à promesse, les fonds assortis d'une protection et les fonds à capital garanti. Les premiers ne couvrent pas la mise du souscripteur au terme du contrat, les deuxièmes n'en assurent qu'une partie. Quant aux troisièmes, ils en préservent la restitution totale hors frais d'entrée. Le degré de sécurité diffère donc selon l'engagement pris initialement.

Durée de l' investissement : long terme

Risque du placement : faible

Defiscalisation : peu favorable

Conseils Défiscalisation :

Les fonds garantis sont les plus connus de ces supports. Gare aux confusions : tous les produits dits

à formule ne sont pas sans risque...

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Oui, sur le papier. Mais toute sortie anticipée provoque la perte des garanties ou de la performance annoncée. Elle est de surcroît pénalisée par des frais de rachat de l'ordre de 5 %. Ce manque de souplesse se retrouve aussi à la souscription : chaque produit n'est accessible à l'achat que durant quelques semaines. Voilà pourquoi certains établissements mettent en avant de nouveaux types de fonds.

Combien attendre de ce placement ?

Tout dépend du montage retenu et du comportement des places boursières sur la période jugée. Sur un produit précis, le résultat sera ainsi totalement différent selon que le marché progresse régulièrement ou évolue en dents de scie. Avec un fonds garanti, ne comptez pas sur une performance équivalente à celle des actions si elles flambent ! En revanche, en cas de tendance baissière, vous serez efficacement protégé. Pour les fonds à promesse, vous pourrez faire mieux que les marchés si ceux-ci progressent peu durant la période considérée. Mais les décrochages se paieront comptant...

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Les plus-values sur les fonds à formule sont imposées si et seulement si le foyer fiscal a cédé pour plus de 15 000 euros de titres sur l'année civile. Cette limite est appréciée sur la base des montants bruts de cession d'actions, d'obligations, de fonds d'investissement... Dès le franchissement de ce seuil, les gains sont soumis, dès le premier euro, au taux forfaitaire de 16 %, plus 11 % de prélèvements sociaux. Ces derniers sont dus à l'automne, et non avec l'impôt sur le revenu. A noter, les moins-values s'imputent sur des gains de même nature. Elles peuvent même être reportées pendant dix ans.

Par ailleurs, les fonds à formule détenus dans un plan d'épargne en actions ou un contrat d'assurance vie multi-support suivent la fiscalité applicable à ces enveloppes.

Les atouts de ta gestion «à coussin »

A côté des fonds garantis classiques, les banques proposent des supports diversifiés pilotés avec une gestion à coussin ». Une partie de l'épargne versée est toujours mobilisée pour reconstituer la mise à l'échéance fixée mais, cette fois, le solde est géré activement, afin d'exposer le portefeuille lorsque les marchés progressent ou de le sécuriser en cas de pépins. Au terme du contrat, la

banque sert, par exemple, 100 % de la valeur liquidative à la souscription ou 85 % de la plus haute valeur liquidative atteinte par le fonds. Avantage de ce montage la période de commercialisation est beaucoup plus longue que celle des fonds à formule.

Fonds éthique

Autrefois produits d'exclusion interdisant les sociétés de jeu ou productrices d'alcool, les fonds éthiques se sont transformés en fonds de développement durable ou d'investissement socialement responsable (ISR). A ne pas confondre avec les produits de partage ou les fonds solidaires. Leurs gérants sélectionnent, par exemple, des entreprises respectant des critères sociaux ou environnementaux. Ils s'appuient le plus souvent sur les services d'une ou de plusieurs agences de notation, mais peuvent accorder une plus grande importance à un élément par rapport à un autre.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Le filtre ISR est applicable à tout type d'actif : actions, obligations, monétaires... Dans l'essentiel des cas, les fonds éthiques sont investis en actions. Cependant, certains établissements ont aussi développé des produits sur l'obligataire, et même, sur le monétaire. Peu importe ce critère d'analyse supplémentaire, ces supports subissent un risque de marché, comme les autres Sicav et fonds communs de placement. Les produits actions restent plus exposés que les supports obligataires. Quant aux monétaires, ce sont les moins risqués de tous les fonds.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Il vous suffit de passer un ordre de rachat pour pouvoir récupérer votre argent sur la base de la prochaine valeur du fonds. Dans la plupart des cas, elle est calculée tous les jours. Mieux vaut toutefois savoir que les adeptes de l'ISR sont convaincus que les sociétés respectant les critères « éthiques » sont plus performantes que les autres à long terme. Autant leur laisser du temps...

Combien attendre de ce placement ?

Comme sur les Sicav et les fonds ordinaires, certains produits éthiques distribuent des revenus tandis que d'autres les capitalisent. Mis bout à bout, les résultats obtenus sont, peu ou prou, comme sur un fonds ordinaire, investis sur les mêmes actifs. Alors que la gestion ISR laisserait espérer une plus grande liberté de manoeuvre, nombre de pilotes collent aux indices des marchés. Tout se joue donc à la marge... Dommage !

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Le principe de transparence fiscale s'applique pour les revenus perçus sur un fonds éthique détenu dans un compte-titres. Autrement dit, ils sont taxés différemment selon qu'ils proviennent d'actions ou d'obligations. De leur côté, les plus-values sur les fonds éthiques sont imposées si et seulement si le foyer fiscal a cédé pour plus de 15 000 euros de titres sur l'année civile. Cette limite est appréciée sur la base des montants bruts de cession d'actions, d'obligations, de fonds d'investissement... Dès le franchissement de ce seuil, les gains sont soumis, dès le premier euro, au taux forfaitaire de 16 %, plus 11 % de prélèvements sociaux. Ces derniers sont dus à l'automne, et non avec l'impôt sur le revenu. A noter, les moins-values s'imputent sur des gains de même nature. Elles peuvent même être reportées pendant dix ans.

Par ailleurs, les fonds profilés détenus dans un plan d'épargne en actions ou un contrat d'assurance vie multi-support suivent la fiscalité applicable à ces enveloppes. ^

Conseils Défiscalisation :

Durée de l' investissement : moyen terme

Risque du placement : fort

Defiscalisation : peu favorable

Gare aux confusions

A côté des produits socialement responsables,il existe des fonds solidaires, qui permettent de soutenir des projets exclus des circuits financiers classiques. Ce peut être des petites entreprises créées par d'anciens chômeurs, des logements sociaux, etc. En pratique, de 5 % à 10 % de l'actif de ces fonds sont consacrés à des prêts accordés à des personnes en difficulté. Et bien souvent, ces sommes sont remboursées. Bref, faire du solidaire, c'est placer un peu de son argent à très faible rapport, mais ce n'est pas accepter de tirer un trait sur un bout de son épargne. Autre possibilité : la souscription de fonds de partage. Cette fois, une partie des bénéfices annuels est reversée à une association caritative. Ce type d'opération permet de bénéficier de la réduction d'impôts liée aux dons.

Objectif : miser sur des sociétés respectant leurs salariés, leurs clients, l'environnement... Attention, ce n'est souvent que du marketing.

Vous avez dit gestion flexible ?

Coup dur pour les banques et les assureurs ! Ils avaient bien expliqué à leurs clients, à la fin des années 1990, qu'ils étaient pris en main par des vrais pros. Puis, le krach de 2000 est passé par là, provoquant une baisse des cours de l'ensemble des fonds profilés. Maintenant, certains proposent des gestions flexibles. Mais le discours n'a pas changé : « Soyez sans crainte, on s'occupe de tout pour être au bon endroit au bon moment. » A l'évidence, les rois du marketing n'évoluent pas. Toujours prêts à vous faire prendre des vessies pour des lanternes.

La mission originelle des fonds d'investissement (Sicav, FCP) était d'éviter aux épargnants toutes les contraintes de gestion. Reste qu'au cours des vingt dernières années, les produits se sont beaucoup sophistiqués. Au point de se destiner à des investisseurs avertis... La création des fonds profilés, à la fin des années 1990, marque un retour aux origines. Ces produits déchargent l'épargnant de tout souci de gestion et d'allocation d'actifs. Autrement dit, de choix entre les différents investissements possibles : actions, obligations, monétaires...

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non. Néanmoins, en étant composé dans des proportions variables d'actions, d'obligations et de titres monétaires, chaque type de profilé représente un risque donné. A charge pour le souscripteur de choisir celui qui lui convient ! Globalement, les banques ont établi cinq profils types. Le prudent est le moins risqué. Mais il peut tout à fait voir sa valeur baisser d'un jour à un autre, voire d'une année à une autre. C'est encore plus vrai pour les fonds dynamiques ou offensifs. Petite précision de taille : en dépit de leur appellation, ces produits sont généralement moins risqués que des supports actions purs.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Il vous suffit de passer un ordre de rachat pour pouvoir récupérer votre argent sur la base de la prochaine valeur du fonds. Dans la plupart des cas, elle est calculée tous les jours.

Combien attendre de ce placement ?

Le résultat global, composé d'un éventuel revenu et de la plus-value, dépend d'abord des actifs dans lesquels le gérant est investi (voir tableau page 93). Si les actions sont plus performantes que les obligations, vous gagnerez plus sur un profil dynamique que sur un fonds prudent. Autre source éventuelle de valeur ajoutée : la gestion effectuée par le gérant. Inutile de se voi1er la face, ce point peut être passé pour quantité négligeable ou presque. Car la plupart des produits gardent toujours, peu ou prou, la même structure de portefeuille sur leur allocation d'actifs. Face à ce constat, certains en profitent pour proposer une gestion flexible (voir ci-contre).

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

En ce qui concerne les revenus perçus sur un fonds profilé distribuant des revenus et détenu dans un compte-titres, le principe de transparence fiscale s'applique. Autrement dit, ils sont taxés différemment selon qu'ils proviennent d'actions françaises ou européennes, ou d'obligations.

De leur côté, les plus-values sur des fonds profilés sont imposées si et seulement si le foyer fiscal a cédé pour plus de 15 000 euros de titres sur l'année civile. Ce seuil est apprécié sur la base des montants bruts de cession d'actions, d'obligations, de fonds d'investissement... Dès le franchissement de ce palier, les gains sont soumis, dès le premier euro, au taux forfaitaire de 16%, plus 11 % de prélèvements sociaux. Ces derniers sont dus à l'automne. A noter, les moins-values s'imputent sur des gains de même nature. Elles peuvent même être reportées pendant dix ans. Par ailleurs, les fonds profilés détenus dans un plan d'épargne en actions ou un contrat d'assurance vie multi-support suivent la fiscalité applicable à ces enveloppes. ^

Fonds profité

Conseils Défiscalisation :

Durée de l' investissement : moyen terme

Risque du placement : moyen

Defiscalisation : peu favorable

Retour aux sources dans des Sicav et des FCP : les profilés ont vraiment vocation à vous décharger de tout souci de gestion.

Forêt

Souvent transmise dans le cadre familial par le jeu des héritages, la forêt peut aussi servir de placement financier à l'épargnant soucieux de diversifier son patrimoine. Plusieurs solutions se présentent. Vous pouvez soit acheter des parcelles de forêt en direct, soit souscrire à des placements collectifs, tels que groupements fonciers forestiers (GFF) ou sociétés d'épargne forestière (SEF). Quelle que soit la forme choisie, il s'agit d'un placement risqué, à long terme, et offrant des rendements limités. Leur avantage est ailleurs : l'investissement forestier offre une fiscalité favorable, notamment en matière de transmission. Sans oublier des aides.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non. Le risque est important : si vous choisissez de planter une essence d'arbres peu adaptée au milieu, vous éprouverez les pires difficultés à valoriser votre forêt. Sans même par1er du risque de voir partir votre investissement en fumée en cas de catastrophe naturelle !

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Oui... à condition de trouver un acheteur. Attention toutefois, l'avantage fiscal à l'entrée est accordé à condition de conserver les terrains durant quinze ans ou, pour les parts de GFF ou de SEF, durant huit ans.

Durée de l' investissement: très long terme

Risque du placement : moyen

Defiscalisation : favorable

Conseils Défiscalisation :

Un placement de diversification sur très long terme, attractif notamment en matière successorale.

Combien attendre de ce placement ?

Bien entretenue et bien gérée, votre forêt peut vous rapporter entre 3 et 4 % de rendement annuel. Mais ce rendement est très délicat à calcu1er. La valeur de la forêt est fonction du prix du sol, mais aussi de la densité du boisement. Le bois peut se négocier jusqu'à 15 000 euros l'hectare. Mais le prix varie en fonction de l'essence. La localisation est aussi un critère à prendre en compte. Dans des régions touristiques telles que la Provence, les forêts sont considérées comme de l'immobilier de jouissance, à l'image d'un jardin. C'est pourquoi les petites surfaces sont très recherchées et peuvent atteindre des sommets, à savoir quasi le prix d'un terrain destiné à l'immobilier ! Faites donc appel à un expert forestier pour déterminer le prix du bien convoité.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

En investissant dans la forêt, vous bénéficiez d'un double avantage fiscal : à l'entrée, une réduction de 25 % de votre impôt sur le revenu est accordée, quel que soit le mode d'acquisition, dans la limite de 5 700 euros pour une personne seule ou de 11 400 euros pour un couple marié. Soit un avantage fiscal maximal respectif de 1 425 et 2 850 euros. A noter : les souscriptions de parts de SEF sont prises en compte pour seulement 60 % de leur montant. Les plus-values éventuelles sont, elles, taxées au titre des plus-values immobilières. Autrement dit, elles sont exonérées au bout de quinze ans. Du côté de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), vous bénéficiez d'une réduction de 75 % sur la valeur de la forêt. En matière de transmission, la règle est identique : vous serez exonéré de droits de succession à hauteur de 75 % de la valeur de la forêt. Bref, les droits sont calculés sur le quart de la valeur du bien.

Leur objectif ? Vous aider à mettre en valeur votre forêt. Il existe notamment des aides au boisement accordées par l'Etat - les aides du Fonds national forestier - et l'Union européenne. L'aide peut également porter sur les frais d'entretien, voire... sur la protection contre les dégâts de gibier ! Condition pour en bénéficier : selon les départements, il faut disposer d'une surface minimale de forêt, souvent fixée à quatre hectares. La subvention est ensuite forfaitaire à l'hectare. Si votre projet est retenu, l'aide peut atteindre jusqu'à 40% de votre investissement. Un sacré coup de pouce pour l'épargnant.

GFV groupement foncier viticole

Les vignobles où investir

Les GFV sont des placements rares et compliqués à mettre en oeuvre. Pour autant, l'investisseur ne doit pas se laisser guider par les seuls avantages fiscaux. Si la localisation et la qualité du foncier comptent moins que pour un bien immobilier traditionnel, intéressez-vous tout de même à la valeur du vignoble sélectionné. Près de 80 % des GFV proposés en région bordelaise.

De manière générale, rares sont les produits sur des appellations haut de gamme, telles que pomerol dans le Bordelais ou clos de vougeot en Bourgogne, par exemple. Or, investir dans un vignoble renommé sera toujours un atout dans votre manche au moment de la revente, si vous ne pouvez transmettre votre part.

C'est un peu comme devenir propriétaire d'une parcelle de vignes ! A condition d'être prêt à débourser en moyenne 20 000 euros, vous pouvez acquérir une part de groupement foncier viticole (GFV). A l'origine du produit, la demande d'un vigneron exploitant qui éprouve des difficultés à mobiliser un capital important pour l'acquisition d'une parcelle. Le groupement intervient alors comme intermédiaire, en créant une société civile et en confiant la gestion de la propriété à l'exploitant par un bail à long terme. L'épargnant, lui, devient associé du groupement, avec une quote-part calculée proportionnellement à son apport. L'intérêt patrimonial des GFV est fiscal et successoral. Ils sont ainsi exclusivement réservés aux épargnants fortunés. Encore faut-il bien choisir son vignoble.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non. Une baisse est possible.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Récupérer son argent est plus ou moins difficile selon les opérateurs. En pratique, il n'existe pas de marché secondaire organisé. Mais il est parfois possible de céder ses parts à un autre associé du groupement. Attention aux frais dans ce cas : ils atteignent souvent les 5 %.

Combien attendre de ce placement ?

Les GFV distribuent de 2 à 3 % de revenus par an. Ce rendement évolue, d'une année sur l'autre, en fonction du prix du vin. Aux espèces sonnantes et trébuchantes s'ajoute une part en nature, le souscripteur bénéficiant de bouteilles de vin ou de tarifs préférentiels sur l'achat de celles-ci auprès de l'exploitant. La valeur des parts, elle, est indexée sur l'évolution du prix du foncier.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Le principe de transparence fiscale s'applique sur les revenus. Autrement dit, les gains distribués sont imposés selon leur origine. Dans la plupart des cas, il s'agit de revenus fonciers soumis au régime du microfoncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %, ou imposables après déductions des frais réels. Si les parts ont été acquises avec un emprunt, les intérêts sont imputables sur les revenus fonciers. Une petite partie des sommes distribuées peut correspondre à des produits financiers. Ils sont alors inclus dans la déclaration de revenus ou, sur option, soumis au prélèvement libératoire de 27 %.

Pour l'impôt de solidarité sur la fortune, les parts sont exonérées à hauteur de 75 % dans la limite de 76 000 euros, puis de 50 % au-delà de ce seuil. Idem pour les droits de donation ou de succession.

Quant aux gains constatés lors de la cession, ils relèvent du régime des plus-values immobilières. L'ancien porteur des parts bénéficie donc d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de cinq ans, mais aussi d'un dégrèvement forfaitaire de 1 000 euros. La plus-value calculée est ensuite soumise à un taux forfaitaire de 27 %. Par le jeu de l'abattement, elle est toujours exonérée au bout de quinze ans... ^

Conseils Défiscalisation :

Durée de l' investissement : très long terme Risque : fort

Defiscalisation : très favorable

Un outil très haut de gamme

pour échapper à l'impôt de solidarité sur la fortune et aux

droits de succession.

Immobilier locatif régime général

Le régime général de l'immobilier locatif s'applique aux logements récents et anciens, loués nus, ainsi qu'aux parkings. La location génère des revenus fonciers, perçus directement ou via une société civile immobilière. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non, il West pas garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché immobilier pouvant entraîner une baisse des prix. Le choix d'un bon emplacement, dans une zone à forte demande locative, est la meilleure protection pour ce type d'investissement.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré et attendre trois mois au minimum pour conclure administrativement la transaction. Attention toutefois si vous avez réalisé des déficits fonciers. Dans ce cas, vous devez conserver le bien trois ans, après le dernier déficit déclaré. Par exemple, si un propriétaire paie des travaux générant un déficit foncier en juin 2005 et le revend en février 2008, il sera redressé par le fisc. Sauf évènements familiaux exceptionnels : invalidité, licenciement, décès ou expropriation pour cause d'utilité publique.

Combien attendre de ce placement ?

Selon le lieu et la taille du logement, le rendement varie entre 5 % et 10 %. L'éventuelle plus-value dépend de l'évolution des prix sur le marché local.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Les revenus fonciers sont imposables à l'impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le microfoncier s'applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l'année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d'un bien placé sous un des régimes fiscaux spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Malraux ou monuments historiques). Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 11 %.

Le deuxième système s'adresse aux propriétaires bailleurs supportant des charges importantes. Avec le régime des frais réels, vous pouvez déduire la totalité des charges .Quand celles-ci dépassent le montant de vos revenus locatifs, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit provenant des intérêts d'emprunt est reportée sur les années suivantes dans la limite de dix années. Le déficit issu des autres charges peut être imputé sur le revenu d'ensemble du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Votre investissement vous procure ainsi une économie d'impôts. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. L'exercice de l'option pour le régime des frais réels se fait au moment de la déclaration de revenus, au minimum pour trois ans.

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. Ainsi, l'exonération est acquise au bout de quinze ans. Sinon, l'impôt est recouvré par le notaire lors de la cession. ^

Conseils Défiscalisation :

• Durée de l' investissement : long terme
• Risque du placement: moyen
• Défiscalisation : peu favorable

Les charges déductibles CD

L'ancienne « déduction forfaitaire » est remplacée, dans Le régime des frais réels, par une liste de charges déductibles. Celle-ci comprend : les intérêts de L'emprunt contracté pour acheter le bien, les dépenses pour travaux, les provisions pour charges de copropriété, les indemnités d'éviction et Les frais de relogement, les frais de gestion et, plus largement, la rémunération d'un tiers tel un avocat ou un huissier, tes primes d'assurances, la taxe foncière hors taxe des ordures ménagères. Faites vos comptes : l'ensemble de ces charges a vite fait de peser plus de 30 % du montant des loyers perçus. Vous aurez donc intérêt à opter pour Le régime réel. Mais, dans ce cas, vous devrez fournir tous les justificatifs de dépenses...Le mécanisme est simple :

vous louez un bien, vous percevez des revenus et le fisc vous demande sa part...

Immobilier Borloo populaire

Les plafonds de loyers à respecter

Ils varient selon la zone où se trouve le bien. La France a, cette fois, été coupée en quatre : 15,92 euros

pour Paris, l'agglomération parisienne, le littoral de la Côte d'Azur et le Genevois français (zone A) ; 11,06 euros pour les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques vilLes chères (Annecy, Chambéry,

La Rochelle, Saint-Malo...), le pourtour de la Côte d'Azur, la Corse et les départements d'outremer (zone B1) ; 9,04 euros pour tes agglomérations de plus de 50 000 habitants, les zones frontalières ou littorales, les limites de l'ile-de-France (zone B2) et, enfin,

6,63 euros pour le reste du territoire (zone C).

Remplaçant du Robien, ce nouveau système fiscal est applicable aux location nues conclues dans le neuf depuis le er janvier 2006. Peu importe que le bien ait été acquis ou construit. Le Borloo populaire s'applique aussi à l’achat d'un local transformé en logement ou aux biens réhabilités. Grâce à ce système, vous pourrez déduire de vos revenus une fraction de votre achat.

Cet amortissement augmente le montant de vos charges et vous permet de générer un déficit foncier imputable à l'impôt sur le revenu. En contrepartie, vous devez le louer pendant neuf ans et respecter des conditions de loyers et de ressources des locataires. Le logement ne peut normalement être loué à un ascendant ou descendant. Toutefois, après trois ans de mise en location selon le dispositif Borloo populaire, il est possible de déroger à cette règle si la personne concernée n'est pas rattachée au foyer fiscal. Mais les avantages fiscaux sont alors suspendus.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non, il n'est pas garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché immobilier pouvant entraîner une baisse des prix. Le choix d'un bon emplacement, dans une zone à forte demande locative, est la meilleure protection pour ce type d'investissement.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Oui, mais au bout d'un certain laps de temps. En contrepartie des avantages fiscaux, vous vous engagez à louer le logement à titre de résidence principale pour une durée de neuf ans. Attention toutefois si vous réalisez des déficits fonciers à l'approche de cette échéance. Dans ce cas, vous devez conserve le bien trois ans après le dernier déficit déclaré. Si vous vendez votre bien avant le terme des neuf ans, vous devrez rembourser à l'Etat l'avantage fiscal obtenu ! Seules exceptions : en cas de décès de l'un des époux soumis à imposition commune, d'invalidité ou de chômage.

Combien attendre de ce placement ?

Le rapport locatif dépend évidemment des plafonds de loyers applicables .Il varie aussi selon la localisation et la taille du bien. L'éventuelle plus-value, elle, dépend de l'évolution des prix sur le marché local.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Il est possible d'amortir le bien à hauteur de 6 % les sept premières années, puis de 4 % les deux suivantes. Soit 50 % (6 % x 7 + 4 % x 2) sur neuf ans. Ensuite, un amortissement complémentaire est autorisé, en cas de nouvel engagement de location. Il est égal à 2,5 % pour une ou deux périodes de trois ans. Par ailleurs, vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 30 % sur les revenus bruts fonciers. Ce système vous permet de dégager un déficit foncier, imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros.

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16 % plus 11'% de prélèvements sociaux. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. Ainsi, l'exonération est acquise au bout de quinze ans. Sinon, l'impôt est recouvré par le notaire lors de la cession. ^

Conseils Défiscalisation :

• Durée de l' investissement : très long terme
• Risque du placement : moyen
• Defiscalisation : très favorable

Grâce à ce nouveau dispositif, vous pouvez déduire une partie de votre prix d'achat de votre revenu imposable.

Immobilier Borloo dans l'ancien

Ce nouveau système fiscal est applicable aux locations nues conclues dans l'ancien à compter du 1er octobre 2006. En pratique, vous devez commencer par conclure une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). A cette occasion, vous allez vous engager à respecter des conditions de loyers et de ressources des locataires. En contrepartie, vous pouvez bénéficier d'une déduction spécifique sur vos revenus fonciers. Voire la cumu1er avec d'autres .Si votre logement n'est pas décent, vous pourrez même obtenir une aide financière pour le remettre aux normes. A noter, le locataire ne peut en aucun cas être un ascendant ou un descendant.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non, il n'est pas garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché immobilier pouvant entrainer une baisse des prix. Le choix d'un bon emplacement, dans une zone forte demande locative, est la meilleure protection pour ce type d'investissement.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Oui, mais au bout d'un certain laps de temps. En contrepartie des avantages fiscaux, vous vous engagez à louer le logement à titre de résidence principale pour une durée de six ans. Cette durée est portée à neuf ans en cas de travaux financés par l'Anah.

Combien attendre de ce placement ?

Le rapport locatif est naturellement limité par les plafonds de loyers applicables (voir tableau). Selon la localisation du bien et la taille du logement, le rendement locatif varie entre 3 % et 8 %. Les loyers sont parfois inférieurs à ceux du marché libre, mais seule la rentabilité après impôts compte pour l'investisseur. Et en la matière, le Borloo dans l'ancien est attractif. L'éventuelle plus-value, elle, dépend de l'évolution des prix sur le marché local.

Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français ;

Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières

Zone C te reste du territoire.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu avec un abattement variable selon le type de logements. Ils sont donc imposables, au barème de l'impôt sur le revenu, à hauteur de 70 % pour les logements intermédiaires et 55 % pour les logements sociaux ou très sociaux. A noter, vos autres revenus fonciers sont alors automatiquement soumis au régime du réel.

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. Ainsi, l'exonération est acquise au bout de quinze ans. Sinon, l'impôt est recouvré par le notaire lors de la cession. ^

Conseils Défiscalisation :

• Durée : long terme
• Risque : moyen
• Défiscalisation : favorable

Dans certaines grandes agglomérations où le marché est très tendu, un abattement de 30 % est accordé sur tes revenus fonciers en cas de remise sur le marché de logements vacants. Vous êtes concerné ? Sachez qu'il est possible de cumu1er cet avantage avec celui du régime Borloo dans l'ancien. Auquel cas, pendant deux ans et demi, l'abattement accordé passe à 60 % pour les logements intermédiaires et à 75 °- pour les logements sociaux ou très sociaux.

Cumulez avec la Loi logements vacants

L'avantage ? Vous bénéficiez d'un abattement fiscal plus ou moins important selon le montant du loyer.

Immobilier Dom-Tom

Conseils Défiscalisation :

• Durée : long terme
• Risque du placement : fort
• Défiscalisation : favorable

Obtenez des faveurs fiscales en plus

Si vous vous engagez à louer votre bien à un loyer plafonné et à un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, le taux de réduction d'impôt est majoré à 50 %. Le loyer annuel de ce secteur intermédiaire ne doit pas excéder 136 euros par mètre carré dans les départements d'outre-mer et 175 euros par mètre carré dans les Tom, à Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle-Calédonie. Les ressources des locataires doivent respecter un plafond. Par exemple, 54 149 euros pour un couple avec deux enfants. Pour bénéficier de la majoration, l'engagement de location est porté à six ans au lieu de cinq ans.

Le logement doit toujours être la résidence principale du locataire.

C'est désormais la loi Girardin qui régit l'investissement dans les départements et territoires d'outre-mer (Dom-Tom).

Applicable aux logements acquis neufs ou construits à compter du 23 juillet 2003 ainsi qu'à la réhabilitation de logements de plus de quarante ans, ce mécanisme permet d'obtenir une réduction d'impôt de 25 % à 70 % du montant investi. Car il existe en réalité plusieurs systèmes. Leur point commun : le bien doit constituer la résidence principale de son occupant. Celui-ci peut être locataire, comme dans les régimes proposés en métropole, mais aussi propriétaire ! L'avantage fiscal est également accordé en cas de souscription au capital d'une société chargée de construire des logements neufs outre-mer avant de les louer nus.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non, le capital n'est pas garanti. Comme pour tout achat immobilier, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché pouvant entraîner une baisse des prix. L'investissement dans les Dom-Tom comporte un risque supplémentaire, car les marchés immobiliers locaux ne sont pas des plus sûrs. Et si vous êtes métropolitain, vous n'avez pas nécessairement la possibilité de vérifier in situ la qualité du bien acheté. La sélection du programme immobilier étant primordiale, il convient donc de passer par un intermédiaire sérieux.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Oui, mais au bout d'un certain laps de temps. En contrepartie des avantages fiscaux, vous vous engagez à louer le logement pendant cinq ans au minimum. Si vous louez dans le secteur conventionné, c'est-à-dire avec des loyers plafonnés, l'engagement de location est prolongé d'un an. En cas d'occupation par le propriétaire, celle-ci doit durer au moins cinq ans.

Combien attendre de ce placement ?

Le rendement locatif de ce type d'investissement peut atteindre 5 %. A condition de bien choisir son bien, car de nombreux opérateurs fixent le prix d'acquisition du mètre carré à un niveau trop élevé sur des sites déjà saturés...

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat du bien, plafonné en 2006 à 1 866 euros hors taxes et hors frais par mètre carré. Cette limite est relevée tous les ans au 1er janvier en fonction de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee. Il n'y a pas de plafonnement si on construit sa résidence principale. La réduction d'impôt prend effet à compter de l'acquisition du bien, ou de son achèvement s'il est acquis sur plan. Si le logement est occupé par son propriétaire, la réduction est de 25 %, étalée sur dix ans, à raison d'un dixième par an. Elle passe à 40 % si le logement est loué dans le secteur libre. Et à 50 % si le loyer est conventionné dans la catégorie intermédiaire .Dans ces deux cas, elle est alors étalée sur cinq ans, à raison de deux dixièmes chaque année. Ces taux sont majorés de 10 % si le logement est situé dans une zone urbaine sensible et de 4 % s'il bénéficie d'équipements utilisant une source d'énergie renouvelable. ^

La spécificité de ce système ?

Le bien peut être occupé par l'acheteur. Sa limite ? Il est réservé aux Dom-Tom...

Immobilier Malraux

La loi Malraux vise à favoriser la restauration du patrimoine ancien. La réhabilitation de ce type de biens de caractère nécessitant des sommes importantes, l'Etat a décidé d'aider les propriétaires faisant réaliser des travaux pour louer ensuite le bien rénové. Le logement doit impérativement être situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Il existe d'autres règles très strictes.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non, le capital n'est pas garanti. Comme pour toute acquisition immobilière, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché entraînant une baisse des prix. Toutefois, la qualité du bâti ainsi que la localisation des opérations Malraux — souvent situées dans les centres-ville historiques — offrent une bonne protection.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Oui, mais au bout d'un certain laps de temps. En contrepartie des avantages fiscaux, vous vous engagez à louer le logement à titre de résidence principale pour une durée de six ans. A noter, la location doit prendre effet dans les douze mois suivant la date d'achèvement des travaux.

• Durée de l' investissement : long terme
• Risque du placement : moyen
• Defiscalisation : favorable

Conseils Défiscalisation :

Idéal pour défiscaliser beaucoup à court terme. Seuls les gros patrimoines fonciers y ont intérêt.

Combien attendre de ce placement ?

La rentabilité locative d'un investissement Malraux est plutôt faible : autour de 3 % brut. En revanche, ce type d'investissement offre en principe des perspectives de plus-values. Mais attention : ces dernières années, le prix du foncier a beaucoup augmenté. Et le fait que ces opérations nécessitent plusieurs intermédiaires a plutôt tendance à gonf1er les tarifs de commercialisation...

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

En réalisant un investissement Malraux, vous bénéficiez d'un avantage fiscal très incitatif. Vous avez en effet la possibilité de déduire la totalité des déficits fonciers engendrés par les travaux de rénovation. Il n'y a pas de limite à cette déduction, ce qui vous permet d'abaisser notablement votre revenu imposable. Plus votre taux marginal d'imposition est élevé, plus le gain fiscal sera important. Toutefois, l'économie d'impôts se concentre sur deux années. En revanche, les intérêts d'emprunt contractés pour financer l'investissement peuvent être déduits des revenus fonciers pendant dix ans. Pour optimiser le gain fiscal, vous avez intérêt à privilégier une opération dans laquelle le prix des travaux représente autour de 40 à 50 % du coût total. Plus le montant de la rénovation est élevé, plus l'économie d'impôt est importante. Mais ne perdez pas de vue la valeur globale du bien. Si la proportion de la dépense dédiée aux travaux est trop importante, cela signifie que le prix du foncier est peu élevé. Dans ce cas, on peut s'interroger sur la valeur de l'emplacement choisi ! En tout état de cause, le prix de vente doit être cohérent avec le prix du marché local.

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. Ainsi, l'exonération est acquise au bout de quinze ans. Sinon, l'impôt est recouvré par le notaire lors de la cession. ^

Comment le fisc vous épingle...

Depuis la loi de finance rectificative de 1995, l'épargnant dispose d'un cadre fiscal plus précis. Encore faut-il respecter à la lettre les règles encadrant le montage de ce type d'opération. Ainsi, les investisseurs doivent être réellement à l'initiative des travaux. C'est pourquoi, lors de la création de l'Association foncière urbaine libre AFUL chargée de piloter les travaux, est préférable que le président de ladite association soit un des investisseurs. Problème de nombreux opérateurs président l' Aful pour simpLifier le montage. Quitte à faire courir des risques aux épargnants...

Immobilier monuments historiques

Conseils Défiscalisation :

• Durée de l' investissement : long terme
• Risque du placement : moyen
• Defiscalisation : très favorable

Des aides en plus

Les travaux dans un monument historique sont strictement encadrés. Avant d'engager une ré novation ou une réparation, le propriétaire doit obtenir l'accord de la di rection régionale des affaires culturelles. Ensuite, les travaux sont effectués sous le contrôle technique de l'architecte des bâtiments historiques ou des bâtiments de France, qui s'assure du respect du cahier des charges. Pour un immeuble seulement inscrit, les contraintes sont un peu moins lourdes. Pour mener à bien ces chantiers, vous pouvez obtenir des subventions. Leur montant s'élève en moyenne à 35 °h du coût des travaux pour un immeuble classé tandis que, pour un immeuble inscrit à l'inventaire, elles représentent en moyenne 15 %. Pensez également aux collectivités locales. Elles aussi débloquent souvent des aides.

Dans le cadre de la sauvegarde du patrimoine national, les biens classés ou inscrits à l'Inventaire des monuments historiques bénéficient d'un traitement de faveur. La restauration de ce patrimoine est strictement encadrée par l'Etat. En contrepartie, ce dernier accorde aides et avantages fiscaux aux propriétaires.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non, le capital n'est pas garanti. Comme pour toute acquisition immobilière, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché entraînant une baisse des prix. Toutefois, le fait d'être propriétaire d'une demeure classée vous protège des aléas du marché. Sur les 40 000 bâtisses présentant un intérêt historique ou architectural, seulement 5 000 sont classées.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Le régime fiscal des monuments historiques ne comporte pas d'obligation de location. Pour récupérer votre mise, vous pouvez donc revendre votre demeure historique. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré et attendre trois mois au minimum pour conclure administrativement la transaction. Attention toutefois si vous avez réalisé des déficits fonciers. Dans ce cas, vous devez conserver le bien trois ans après le dernier déficit déclaré.

Combien attendre de ce placement ?

Si vous louez le bien, il ne faut pas s'attendre à un rendement locatif supérieur à 3 %. Si vous décidez d'y habiter, ne comptez pas sur le gain fiscal pour absorber la totalité des dépenses. Financièrement, l'équilibre économique n'est pas toujours facile à atteindre, le coût d'entretien ou de rénovation de telles demeures étant très élevé. Mieux vaut être un passionné...

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Premier cas : le propriétaire n'habite pas la demeure, mais celle-ci lui procure des recettes. Dans cette situation, la totalité des charges foncières afférentes au bien peut être imputée sur les revenus fonciers. Si un déficit foncier est constaté, celui-ci peut être déduit sans limitation de montant sur le revenu global de l'intéressé. Deuxième hypothèse : vous habitez sur place et vous exploitez votre domaine. Les charges foncières se rapportant à la partie occupée par vous-même sont imputables sur votre revenu global. Les autres charges relèvent des revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci peut être déduit du revenu global sans limite. A noter, le fisc admet que les trois quarts des dépenses sont engagées pour la partie ouverte au public, le quart restant étant destiné à la partie privative. Dernier cas : le propriétaire souhaite se réserver l'usage exclusif des lieux. Une fois les subventions déduites, les travaux et les charges d'entretien sont déductibles à 50 %. Les monuments historiques ne sont pas exemptés d'impôt de solidarité sur la fortune. Toutefois, dans le cadre d'une société civile, les parts représentatives des objets d'art présents dans le lieu sont exonérées. En revanche, les bâtiments classés ou inscrits à l'Inventaire des monuments historiques sont exonérés des droits de succession. Y compris pour les héritiers n'appartenant pas à la famille du propriétaire.

Peu importe que vous occupiez, louiez ou exploitiez le bien. Le régime fiscal est toujours très favorable.

Immobilier Robien recentré

Il s'agit de l'un des deux dispositifs fiscaux proposés aux particuliers désireux de faire de l'investissement locatif dans le neuf. Ce nouveau système est applicable aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2006. Il vous permet de déduire de vos revenus une fraction de votre achat. Cet amortissement augmente le montant de vos charges et vous permet de générer un déficit foncier imputable à l'impôt sur le revenu. Avec le Robien recentré, vous vous engagez à louer pendant neuf ans et à respecter des loyers plafonnés. A noter, le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant.

Conseils Défiscalisation :

• Durée de l' investissement : long terme
• Risque du placement : moyen
• Defiscalisation : favorable

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non, il n'est pas garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché pouvant entraîner une baisse des prix. Le choix d'un bon emplacement, dans une zone à forte demande locative , est la meilleure protection pour ce type d'investissement. C'est le moins contraignant des dispositifs fiscaux

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Oui, mais au bout d'un certain laps de temps dans le neuf. En contrepartie des avantages fiscaux, vous vous engagez à louer le logement à titre de résidence principale pour une durée de neuf ans. Attention toutefois si vous réalisez des déficits fonciers à l'approche de cette échéance. Dans ce cas, vous devez conserver le bien trois ans après le dernier déficit déclaré. Si vous vendez votre bien avant le terme des neuf ans, vous devrez rembourser à l'Etat l'avantage fiscal obtenu ! Seules exceptions : en cas de décès de l'un des époux soumis à imposition commune, d'invalidité ou de chômage.

Combien attendre de ce placement ?

Le rapport locatif est naturellement limité par les plafonds de loyers applicables par mètre carré :19,89 euros pour Paris, l'agglomération parisienne, le littoral de la Côte d'Azur et le Genevois français (zone A) ; 13,82 euros pour les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes très chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, la Corse et les départements d'outre-mer (zone B1) ; 11,30 euros pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les zones frontalières ou littorales, les limites de l'Ilede-France (zone B2) et, enfin, 8,28 euros pour le reste du territoire (zone C). Pour comparer le Robien recentré et le Borloo populaire, il faut mesurer les rentabilités après impôts, et pas seulement les loyers perçus. L'éventuelle plus-value, elle, dépend de l'évolution des prix sur le marché local.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Il est possible d'amortir le bien à hauteur de 6 % les sept premières années, puis de 4 % les deux années suivantes. Soit 50 % (6 % x 7 + 4 % x 2) sur neuf ans. Impossible d'al1er plus loin. Ce système vous permet de dégager un déficit foncier, imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros, comme le veut la règle en immobilier locatif - régime généraL.

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. Ainsi, l'exonération est acquise au bout de quinze ans. Sinon, l'impôt est recouvré par le notaire lors de la cession. ^

Tout bon investissement immobilier doit être guidé par des critères tenant compte de l'emplacement du bien et de la qualité de la construction. Il faut aussi étudier le marché Locatif et penser à la revente au terme des neuf années d'amortissement. Ne vous aventurez pas dans n'importe quel achat, car vous risquez de le payer très cher. Si vous, n'arrivez pas à louer dans les douze mois suivant votre acquisition, vous ne verrez jamais la couleur des économies d'impôt. Pis : si, après le départ d'un locataire, vous n'arrivez pas à relouer dans les douze mois, le fisc pourra vous demander de rembourser les impôts économisés.

Immobilier ZRR (zone de revitalisation rurale)

Conseils Défiscalisation :

• Durée de l' investissement : long terme
• Risque du placement : fort
• Defiscalisation : favorable

Le cas particulier de la rénovation

Un cadre avantageux existe également pour la Législation de gros travaux de réhabilitation dans un logement faisant partie d'une résidence de tourisme, destiné à la location en meublé de tourisme et situé en zone de revitalisation ruraLe. La réduction d'impôt est égale à 20 % du coût des travaux, avec un maximum de 10 000 euros pour un célibataire et de 20 000 euros pour un couple. De plus, l'acquisition de logements achevés avant 1er janvier 1989 situés dans une station touristique classée et faisant l'objet de travaux de rénovation réalisés dans les deux ans suivant l'acquisition donne droit à une réduction d'impôt. Celle-ci s'élève à 20 % du prix de revient du logement.

Cet investissement locatif consiste à investir dans une résidence de tourisme classée, située dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), dans une zone concernée par les fonds structurels européens ou dans le périmètre d'une agglomération nouvelle. La location doit prendre effet dans le mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de l'acquisition d'un appartement neuf. Pour rendre l'investissement plus incitatif, l'Etat accorde une réduction d'impôt. Les biens rénovés ont, eux, un régime spécifique.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non, le capital n'est pas garanti. Comme pour tout achat immobilier, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché entraînant une baisse des prix. Toutefois, certains établissements proposent une assurance pour éviter une moins-value. Mais elle est souvent conditionnée à un accident de la vie (divorce, perte d'emploi, etc.). De plus, l'investissement dans une ZRR comporte un risque supplémentaire : les territoires touchés sont fragiles sur le plan socio-économique et ils n'ont pas toujours fait leurs preuves sur le plan touristique. Cependant, les localisations entrant dans le périmètre des ZRR sont très variées et certaines constituent de bonnes opportunités. Vous pouvez choisir un programme situé en pleine campagne, mais aussi à la montagne, ou encore en bord de mer. Avant de vous lancer, étudiez bien l'environnement local pour confirmer ou non son dynamisme.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Oui, mais au bout d'un certain laps de temps. En contrepartie des avantages fiscaux, vous vous engagez à louer le logement nu pendant neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.

Combien attendre de ce placement ?

Le rendement locatif annuel oscille, suivant les programmes, entre 3 % et 4,5 %. Dans le bail commercial signé avec l'exploitant, ce dernier s'engage à vous rétrocéder une partie des loyers. Une forte rentabilité fondée sur des loyers élevés n'est pas nécessairement une bonne chose, car l'exploitation est alors souvent fragilisée. En tant que propriétaire, vous pouvez éventuellement vous réserver jusqu'à huit semaines pour séjourner dans le logement. Auquel cas, évidemment, la rémunération baisse.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Vous bénéficiez d'une réduction d'impôts de 25 % de l'investissement dans la limite d'un plafond de 50 000 euros pour un célibataire et de 100 000 euros pour un couple marié ou lié par un Pacs. Soit un avantage fiscal maximal de 12 500 euros pour une personne seule et de 25 000 euros pour un couple. Bon à savoir : le montant investi correspond au prix d'achat, majoré des frais d'acquisition, mais diminué de la TVA récupérée.

La réduction est étalée sur six ans, à raison d'un sixième de la réduction maximale chacune des cinq premières années et du solde la dernière année. Elle s'applique pour la première fois l'année d'acquisition du bien ou de son achèvement s'il a été acquis en l'état futur. Par ailleurs, la première année, le fisc vous rembourse la TVA sur l'achat du bien. Enfin, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers selon la règle applicable en immobilier locatif - régime général.

A la mer ou à la campagne !

Vous achetez et confiez la gestion à une société. En contrepartie, une réduction d'impôt et des revenus.

LEP (livret d'épargne populaire)

Disponible dans tous les établissements, le LEP est, pour les personnes à revenus modestes, la solution la plus rentable pour placer leur bas de laine. Retraits et dépôts sont possibles à tout moment, avec pour seules contraintes un versement initial de 30 euros et un plafond de 7 700 euros (voir ci-dessous). Pour souscrire, il faut être domicilié fiscalement en France, effectuer sa propre déclaration de revenus et justifier que le montant de son impôt n'excède pas un certain plafond fixé chaque année par décret (voir ci-contre). Chaque contribuable ne peut posséder qu'un seul LEP.

Conseils Défiscalisation :

• Durée de l' investissement : court terme
• Risque du placement : nul
• Defiscalisation : très favorable

Le capital de votre placement est il garanti ?

Impossible de perdre de l'argent sur un LEP. La préservation du capital et sa valorisation sont assurés. En outre, les fonds déposés sont garantis par l'Etat.

Réservé à certains contribuables, le livret d'épargne populaire offre une rémunération supérieure d'un point à celle du Livret A.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Vous pouvez retirer vos fonds n'importe quand. Selon la banque, ils seront versés sur votre compte courant, le jour même, ou, au plus tard, le lendemain. Vous pouvez aussi choisir un retrait en espèces au guichet de votre banque. Pensez toutefois à prévenir la veille, pour des montants supérieurs à 1 000 ou 1 500 euros. Contrairement aux autres livrets, vous n'êtes pas obligé de laisser un solde minimal sur votre LEP.

Combien attendre de ce placement ?

La rémunération du LEP est indexée sur celle du Livret A : elle bénéficie automatiquement d'un point de plus. Le taux, actuellement de 3,75 %, est révisé aux 1er août et 1er février de chaque année, selon une formule mathématique fondée sur les taux monétaires et l'inflation. Crédités le 31 décembre ou dans les jours suivants, les intérêts sont calculés selon la règle de la quinzaine. Les sommes fructifient à condition d'avoir été investies une quinzaine civile complète. Autrement dit, du er au 15 du mois ou du 16 au 30 (ou 31). Mieux vaut donc attendre, si possible, le er ou le 16 du mois pour effectuer un retrait. A contrario, faites vos dépôts de préférence avant ces échéances. Les intérêts crédités sur le livret génèrent à leur tour des intérêts, l'année suivante.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Les intérêts perçus sur le LEP sont totalement exonérés fiscalement. Ils ne supportent ni l'impôt sur le revenu, ni les prélèvements sociaux de 11 %.

Comment crever le plafond des 7 700 euros ?

En pratique, aucun versement ne peut amener le solde du livret à excéder le plafond de 7 700 euros. Seule la capitalisation des intérêts peut avoir pour effet le franchissement de ce maximum légal. Investissez 7 700 euros à l'ouverture puis laissez le temps courir... et vous aurez bien plus sur votre livret, à terme, que ce fameux plafond ! Dans ce dernier cas, vous ne pouvez plus effectuer de dépôt. Mais vous n'êtes nullement obligé de retirer des fonds pour retomber sous le plafond. Si, par la suite, un retrait fait repasser le solde sous la limite maximale, de nouveaux versements redeviendront possibles.

Les preuves à fournir au banquier

Pour une souscription en 2006, il faut produire l'avis d'imposition émis en 2005 sur les revenus 2004.

Le montant dû l'année précédente doit être, avant déduction d'éventuels crédits d'impôt, de moins de 709 euros.

Problème : l'avis arrive chez vous en fin d'été... En début d'année, vous pouvez souscrire par anticipation avec une attestation sur l'honneur. C'est prévu par l'article R 221-35 du Code monétaire et financier. Vous produirez l'avis d'imposition plus tard. Chaque fin d'année, la banque demande l'avis reçu en octobre. Si l'impôt dépasse le plafond autorisé, le LEP est reconduit pour une année de grâce, jus qu'au 31 décembre de l'année suivante.

Livret Jeunes

Placement réglementé, le livret Jeunes est destiné à fournir une tirelire rémunérée à des conditions très avantageuses aux 12 - 25 ans .On peut placer jusqu'à 1 600 euros sur cette formule proposée par tous les établissements bancaires.

Seule la capitalisation des intérêts peut permettre de dépasser le plafond des 1 600 euros. Dans ce dernier cas, vous ne pouvez plus effectuer de dépôt. Mais vous n'êtes nullement obligé de retirer des fonds pour retomber sous le plafond ! Si, par la suite, un retrait fait repasser le solde sous la limite maximale, de nouveaux versements redeviendront possibles.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Contractuellement, la banque vous garantit la préservation de vos dépôts et leur valorisation. Seul cas de perte de capital imaginable sur un livret Jeunes : la faillite de la banque ! Mais dans cette hypothèse, vous bénéficiez de la garantie légale des dépôts à hauteur de 70 000 euros par banque, tous comptes confondus. Attention, néanmoins, s'il s'agit de la succursale d'un établissement étranger de l'espace économique européen, vos dépôts ne sont pas colvert par la garantie française, mais par celle prévue par la législation du pays du siège social de la banque.

Conseils Défiscalisation :

• Durée : court terme
• Risque du placement : faible
• Defiscalisation : très favorable

C'est le plus rentable des placements de court terme. Liquide et sans risque, mais réservé aux seuls 12 - 25 ans...

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Vous pouvez retirer vos fonds n'importe quand. Selon la banque, ils seront versés sur votre compte courant, le jour même, ou, au plus tard, le lendemain. Vous avez aussi la possibilité de faire un retrait en espèces au guichet de votre banque. Pensez toutefois à prévenir la veille, pour des montants supérieurs à 1 000 euros. Attention : il faut toujours laisser un solde d'au moins 15 euros, c'est-à-dire le montant minimal exigé à la souscription. Sinon, le livret Jeunes sera clôturé d'office.

Combien attendre de ce placement ?

La réglementation impose aux banques de proposer sur leur livret Jeunes un taux au moins égal à celui du Livret A. Soit 2,75 % actuellement. Mais soucieux de ne pas se couper de cette clientèle de futurs jeunes actifs, les établissements servent 4 % en règle générale. Imbattable dans la gamme des placements pour trésorerie !

Crédités le 31 décembre ou dans les jours suivants, les intérêts sont calculés selon la règle de la quinzaine. Les sommes fructifient à condition d'avoir été investies une quinzaine civile complète. Autrement dit, du 1er au 15 du mois ou du 16 au 30 (ou 31). Mieux vaut donc attendre, si possible, le 1er ou le 16 du mois pour effectuer un retrait. A contrario, faites vos dépôts de préférence avant ces échéances. Les intérêts crédités sur le livret génèrent à leur tour des intérêts, l'année suivante.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Les intérêts perçus sur le livret Jeunes sont totalement exonérés fiscalement. Ils ne supportent donc ni l'impôt sur le revenu, ni les prélèvements sociaux de 11 %.

Dès 12 ans, un mineur peut prendre l'initiative d'ouvrir un livret Jeunes sans l'intervention de son représentant légal. Mais il doit obligatoirement communiquer le nom et l'adresse de ce dernier. Seul le titulaire du livret peut procéder aux opérations de dépôt, par chèque, espèces ou virement, depuis un compte ouvert à son nom dans la même banque. Il est aussi le seul à pouvoir effectuer des retraits, notamment via une carte bancaire proposée souvent dès 12 ans. Toutefois, l'autorisation de son parent est requise pour faire des retraits avant ses 16 ans. Ce consentement peut être permanent à hauteur d'une certaine somme par semaine ou par mois, par exemple.

LMP location en meublé non professionnelle

La location en meublé non professionnelle (LMP) est avant tout un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très avantageuses, puis de bénéficier ensuite d'une imposition douce sur ses recettes locatives. Le bail obéit à des règles particulières.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Votre capital n'est nullement garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché pouvant entraîner une baisse des prix.

Conseils Défiscalisation :

• Durée de l' investissement : long terme
• Risque du placement : moyen
• Defiscalisation : favorable

Une solution juridiquement et fiscalement souple pour faire de l'immobilier locatif.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré et attendre trois mois au minimum pour conclure administrativement la transaction.

Des règles spécifiques pour le bail.

Dans le cadre d'une location en meublé, vous devez fournir un logement clés en main, permettant aux locataires de s'y instal1er avec leurs seuls effets personnels.

Un bail écrit doit être signé quand le logement constitue la résidence principale du locataire. Sa durée doit être d'au moins un an, ou de neuf mois s'il s'agit d'un étudiant. Il est prorogeable par tacite reconduction. Le bailleur désirant y mettre fin avant le terme doit respecter un préavis de trois mois et justifier de sa motivation : reprise pour vente, se loger lui-même ou un membre de sa famille, ou encore non-respect par le locataire de ses obligations. Par exemple, pour loyer impayé.

Combien attendre de ce placement ?

Annuellement, vous pouvez espérer un rendement locatif d'environ 4 %. Vous pouvez aussi tab1er sur un espoir de plus-value à la revente, si vous êtes prêt à conserver votre bien sur le long terme.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux, avec des cas d'exonération (voir encadré ci-dessous). Les recettes imposables sont effacées les premières années grâce aux possibilités élargies de déduction de charges (frais d'acquisition, frais de constitution de société...).

Second avantage : l'amortissement annuel de 3 à 4 % de la valeur de votre bien. Le déficit pouvant en résulter est reportable sur vos bénéfices pendant six ans. Ainsi prendra-t-il le relais quand le déficit des premières années s'essouff1era. Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives, si elles ne dépassent pas 76 300 euros. Avec le « microentreprise », vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 68 % couvrant forfaitairement les charges. Vous êtes donc taxé sur seulement 32 % des loyers. Avec le régime du « réel simplifié », vous pouvez imputer les charges pour leur montant exact. Au-delà de 76 300 euros, le régime réel simplifié s'impose. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16% plus 11 % de prélèvements sociaux. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.

Exonérations pour les petits loueurs

Premier cas où vous échappez au fisc : vous sous-louez en meublé une partie de votre habitation principale. L'exonération est accordée si le Locataire établit chez vous sa résidence principale et si le prix du loyer reste « raisonnable ». Ce qui correspond, sur une base annuelle, à 159 euros le mètre carré en ilede-France et à 115 euros dans les autres régions pour 2006. Second cas d'exonération : les chambres d'hôtes louées à la journée, à la semaine ou au mois, et rapportant un revenu annuel maximal de 760 euros.

Obligation à taux fixe

Obligations assimilables du Trésor. Emis par l'Etat,ces emprunts bénéficient de la meilleure notation de tous les emprunteurs. Et sont donc, par ricochet, les plus rentables. De plus, ils servent de référence pour les taux d'intérêt nominal.

Valeur officielle d'une obligation.

Coupon couru

Part du prochain coupon déjà gagnée. Le coupon couru croît tous les jours un peu. Le jour du détachement, il devient ainsi égal au coupon annuel.

Une obligation représente une dette à l'égard de l'investisseur. L'émetteur peut être l'Etat, une entreprise publique ou une société privée. Sur une obligation à taux fixe, il s'engage à verser un revenu constant, appelé coupon, pendant toute la durée de l'emprunt. Puis à rembourser sa dette au terme. Taux et date d'échéance sont indiqués dans le nom de l'obligation.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Le risque se limite à la faillite de l'émetteur. Des agences de notation financière jugent donc la capacité des entreprises à rembourser leurs emprunts. Les titres d'Etat, les OAT, sont les plus sûrs.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Pas besoin d'attendre l'échéance pour récupérer son argent, puisque les obligations se négocient en Bourse .Reste que leur cours évolue, notamment en fonction des taux d'intérêt. Toute hausse des rendements se répercute ainsi par une baisse du cours. Et vice versa.

Combien attendre de ce placement ?

Compris entre 3,5 et 4 % pour les émissions actuelles, le taux d'intérêt affiché permet de connaître le montant du coupon : il suffit de le multiplier par le nominal. Le taux actuariel, lui, prend en compte les coupons, mais aussi l'éventuelle plus ou moins-value réalisée au terme. L'écart entre le prix de remboursement et le prix d'acquisition s'appelle la prime de remboursement.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Les coupons des obligations et les primes de remboursement sont imposés de la même façon. Avant le versement de ces revenus, vous pouvez opter pour le prélèvement libératoire forfaitaire de 16 %, majoré de 11 % de taxes sociales. La banque procédera alors à une retenue de 27 % sur le montant du coupon ou de la prime avant de vous les verser. Mais vous pouvez aussi porter vos gains sur votre déclaration de revenus. Ils seront alors taxés à votre taux marginal d'imposition. Les prélèvements sociaux de 11 % seront, eux, dus en novembre, après réception d'un avis d'imposition spécial.

Si vous vendez vos titres avant le terme, les plus-values ne sont imposées que si le foyer fiscal a cédé pour plus de 15 000 euros de titres sur l'année civile. Ce seuil ne prend pas en compte les remboursements. Dès franchissement de ce montant, les gains sont imposés, dès le premier euro, au taux forfaitaire de 16 %, plus 11 % de prélèvements sociaux dus à l'automne.

Un mode de cotation atypique

Les obligations sont cotées en pourcentage : leur prix en euros est donc égal au cours multiplié par le nominal. Mais il faut aussi tenir compte de La partie du coupon attachée au titre à ia date de la transaction. Ce coupon couru est également calculé en pourcentage. Pour établir la valeur négociable d'une obligation avec la fraction du coupon couru, il faut ajouter les pourcentages du cours et du coupon couru, et multiplier le tout par ia valeur nominale de l'obligation.

Conseils Défiscalisation :

• Durée de l' investissement: long terme
• Risque du placement : moyen
• Defiscalisation : peu favorable

C'est le placement idéal pour percevoir des revenus réguliers si vous êtes faiblement fiscalisé.

Obligation à taux variable

Une obligation représente une dette à l'égard de l'investisseur. L'émetteur peut être l'Etat, une entreprise publique, ou une société privée. Sur une obligation à taux variable, il s'engage à verser un revenu calculé tous les trimestres, semestres ou ans, en fonction des taux de rendement pratiqués sur le marché au cours d'une période de référence précédant le versement du coupon. Puis à rembourser sa dette au terme.

Conseils Défiscalisation :

• Durée de l' investissement : moyen terme
• Risque du placement : faible
• Defiscalisation : peu favorable

Le capital de votre placement est il garanti ?

Le porteur d'une obligation à taux variable est assuré d'être remboursé aux conditions prévues dans le contrat initial. Son risque se limite par conséquent à la faillite de l'émetteur.

Ces emprunts offrent une meilleure protection du capital que les obligations à taux fixe, mais aucune sécurité sur les revenus.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Pas besoin d'attendre l'échéance d'une obligation pour récupérer son argent : ces titres se négocient en Bourse, où ils sont cotés. Le cours de l'obligation à taux variable est peu sensible à l'évolution des taux d'intérêt, car le coupon s'aligne sur les conditions des marchés financiers. Il monte ou baisse avec les taux. A noter : le plus souvent, les obligations sont remboursées à leur terme. Mais, si le contrat d'émission le prévoit, l'émetteur a le droit de rappe1er ses titres avant l'échéance.

Combien attendre de ce placement ?

La rémunération d'une obligation à taux variable est fixée par rapport à un indice de référence majoré d'une marge pour l'investisseur. Le plus souvent, il s'agit d'un taux servant de référence sur le marché monétaire ou sur le marché obligataire. Les baromètres les plus fréquents pour les emprunts reposant sur des échéances longues sont le taux moyen des emprunts d'Etat (TME), le taux annualisé du marché obligataire (TMO) ou encore le taux d'échéance constante (TEC).

Pour les échéances courtes, l'Eonia tient souvent la corde. Il équivaut au loyer de l'argent au jour le jour. L'Euribor un mois, trois mois ou un an peuvent également être exploités. Ils correspondent au taux offert entre les banques pour la rémunération des dépôts des meilleures signatures. A noter : de plus en plus d'emprunts sont indexés sur l'inflation .

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Les coupons des obligations et les primes de remboursement, c'est-à-dire les gains réalisés au terme, sont imposés de la même façon. Avant le versement de ces revenus, vous pouvez opter pour le prélèvement libératoire forfaitaire de 16 %, majoré de 11 % de taxes sociales. La banque procédera alors à une retenue de 27 % sur le montant du coupon ou de la prime avant de vous la verser. Mais vous pouvez aussi porter vos gains sur votre déclaration de revenus. Ils seront alors taxés à votre taux marginal d'imposition. Les prélèvements sociaux de 11 % seront, eux, dus en novembre, après réception d'un avis d'imposition spécial.

Si vous vendez vos titres avant le terme, les plus-values sur obligations sont imposées si et seulement si le foyer fiscal a cédé pour plus de 15 000 euros de titres sur l'année civile. Ce seuil ne prend pas en compte les remboursements. Dès franchissement de ce montant, les gains sont imposés dès le premier euro au taux forfaitaire de 16 %, plus 11 % de prélèvements sociaux dus à l'automne.

Les obligations indexées constituent une catégorie particulière d'obligations à taux variable : le coupon et / ou le remboursement du capital est /sont totalement ou partiellement indexés sur une valeur de référence. Celle-ci peut être le chiffre d'affaires de l'entreprise émettrice comme le prix d'un produit. Ou encore l'inflation. Très développées au Royaume-Uni, les obligations indexées sur l'infiation existent en France depuis septembre 1998 sous forme d'OAT Les taux d'intérêt de ces titres d'Etat sont revus périodiquement en fonction du niveau général des prix... hors tabac.

Obligation convertible

Comme les obligations ordinaires, une obligation convertible représente une dette d'une société à l'égard de l'investisseur. La particularité de ces titres ?

Le porteur peut convertir son obligation en action selon une parité définie dans le contrat d'émission. Il y a même intérêt si le cours augmente au-delà de la valeur de remboursement de l'emprunt. Pour le reste, la convertible fonctionne comme une obligation à taux fixe. L'émetteur s'engage à verser un revenu constant, appelé coupon, pendant toute la durée de l'emprunt. Puis à rembourser sa dette au terme si la conversion n'a pas été faite. Une différence de taille avec d'autres familles d’ obligations .

Le capital de votre placement est il garanti ?

Le porteur d'une obligation est assuré d'être remboursé aux conditions prévues dans le contrat initial. Son risque se limite donc à la faillite de l'émetteur. Des agences de notation financières, comme Standard and Poor's, Moody's ou Fitch, jugent donc la solidité financière des entreprises et leur capacité à rembourser leurs emprunts. Attention, tous les émetteurs de convertibles ne sont pas toujours de bonne qualité.

Conseils Défiscalisation :

• Durée de l' investissement : long terme
• Risque du placement : moyen
• Defiscalisation : peu favorable

Miser sur la Bourse en limitant les risques, voilà le charme de ce produit très technique.

IORA et Oceane, deux convertibles « Canada Dry » D'autres obligations sont proches des convertibles. Les obligations remboursables en actions (ORA) peuvent, elles aussi, être échangées contre des actions de la société émettrice. Mais les similitudes s'arrêtent là. Une ORA est obligatoirement remboursabLe en actions et uniquement à L'échéance. Récentes, les obligations à option d'échange et / ou de conversion en actions nouvelles ou existantes (Oceanes offrent la possibilité de les convertir en actions existantes. Alors que, pour émettre une convertible, une société doit accepter au préalable l'éventualité d'une augmentation en capital.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Pas besoin d'attendre l'échéance d’une convertible pour récupérer son argent, puisque ces titres se négocient en Bourse. L'évolution de leur cours dépend de plusieurs éléments. Si la conversion n'est pas attractive, autrement dit si le cours de l'obligation est inférieur à son prix de remboursement, la convertible est sensible aux fluctuations des taux d'intérêt. Toute hausse des rendements se répercute alors à la baisse sur son cours. A contrario, si la conversion est intéressante, le cours de l'obligation étant supérieur à sa valeur de remboursement, la convertible devient plus sensible aux mouvements de l'action concernée.

Combien attendre de ce placement ?

Destiné à établir le montant du coupon annuel, le taux d'intérêt facial est généralement inférieur aux rendements offerts par un emprunt à taux fixe traditionnel. Il est actuellement de 3 %, voire moins. La performance des convertibles est ainsi plus dépendante de la plus-value potentielle, liée à la possibilité de conversion, et par ricochet, à la hausse de l'action en question.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Les coupons des obligations et les primes de remboursement sont imposés de la même façon. Avant le versement de ces revenus, vous pouvez opter pour le prélèvement libératoire forfaitaire de 16 %, majoré de 11 % de taxes sociales. La banque procédera dans ce cas à une retenue de 27 % sur le montant du coupon ou de la prime avant de vous la verser. Mais vous pouvez porter vos gains sur votre déclaration de revenus. Ils seront alors taxés à votre taux marginal d'imposition. Les prélèvements sociaux de 11 % seront, eux, dus en novembre, après réception d'un avis d'imposition spécial.

Si vous vendez vos titres avant le terme, les plus-values sont imposées seulement si le foyer fiscal a cédé pour plus de 15 000 euros de titres (actions, Sicav, FCP) sur l'année civile. Dès franchissement de ce montant, les gains sont imposés dès le premier euro au taux forfaitaire de 16 %, plus 11 % de prélèvements sociaux dus à l'automne.

OPCI organisme de placement collectif immobilier

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont destinés à être les successeurs des sociétés civiles de placement immobilier (SPI). Leur objectif : permettre aux épargnants d'investir dans la pierre papier, avec une meilleure liquidité par rapport aux autres formules jusqu'alors proposées. En pratique, les premiers OPCI devraient voir le jour d'ici la fin du premier semestre 2007 .

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non, il n'est pas garanti. Comme pour tout investissement immobilier, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché pouvant entraîner une baisse des prix.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment, la société étant dans l'obligation de les acheter grâce à une trésorerie d'au moins 10 % et d'au plus 40 % des encours gérés. C'est une différence de taille avec les SCPI où, dans la majorité des cas, la revente est seulement possible s'il existe une contrepartie. C'est-à-dire un acheteur.

Combien attendre de ce placement ?

Le placement sera un peu plus orienté vers les placements financiers que pour les SCPI. L'immobilier étant actuellement plus rentable que les produits financiers, la rentabilité globale - rendement plus plus-value - sera inférieure à celle des SCPI. Comptez 5 % environ.

• Durée de l' investissement : long terme
• Risque du placement : moyen
• Defiscalisation : peu favorable

Conseils Défiscalisation :

Ce nouveau placement en pierre papier va perdre en performance, mais gagner en liquidité.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Tout dépend du type d'OPCI. Car histoire de faire compliqué, le législateur a créé deux formes juridiques distinctes. Elles correspondent à deux types de fiscalité : l'une s'apparente davantage à celle de l'immobilier, l'autre à celle de la Bourse.

Si vous choisissez un fonds de placement immobilier, le principe de transparence fiscale s'appliquera. Autrement dit, les gains seront imposables selon leur origine : obligations, loyers... La majeure partie des coupons est toutefois composée de revenus fonciers. Ils sont imposables à l'impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le microfoncier s'applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l'année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d'un bien placé sous l'un des régimes fiscaux spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Malraux ou monuments historiques). Avec ce système, les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 11 %. Avec le régime des frais réels, vous pouvez déduire la totalité de vos charges de vos revenus fonciers. Les prélèvements sociaux sont aussi dus au taux de 11 %.

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux pour les cessions de plus de 15 000 euros. Outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.

Si vous optez pour des actions des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, proche des Sicav, vos revenus sont soumis au régime des dividendes, comme pour les actions. Les plus-values, elles aussi, sont imposées comme sur des actions.

L'arrivée des OPC1 contente les sociétés de gestion, mais pas spécialement les détenteurs de SCPI. Ce texte controversé a fait l'objet, à la fin 2006, d'une consultation publique ouverte par l'Autorité des marchés financiers. Quelques aménagements réglementaires et / ou législatifs pourraient donc avoir lieu d'ici la fin de l'année. Le temps de mettre la machine en marche et les premiers produits devraient voir le jour à la mi-2007. Sachant que quelques SCPI ont déjà prévu, dans leurs statuts, leur changement en OPC1.

Or

Parce qu'il est négociable partout, même en périodes difficiles (guerres, crises économiques...), l'or est « la » valeur refuge. Mais c'est avant tout une matière première traitée principalement sous trois formes : le lingot, la barre et les pièces. On distingue deux lingots :1'« international » d'exacte-ment un kilo et le « français » d'environ un kilo, ou plus exactement entre 995 et 1 005 grammes. Le poids d'or fin de la barre est compris entre 350 onces (10,8862 kg) et 430 onces (13,3744 kg). Quant aux pièces, dix-neuf sont négociables à Paris, les plus répandues étant le 20 francs napoléon, le souverain anglais, le 20 francs suisse et le 50 pesos mexicain. A noter : il existe aussi des investissements or-papier.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Non. La valeur de l'or fluctue. Rien ne garantit donc de retrouver son investissement initial.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

Oui. La cotation du métal jaune est désormais assurée par CPR Or. La filiale de l'ancienne Compagnie Parisienne de Réescompte fixe les cours quotidiennement à 13 heures en fonction des ordres d'achat et de vente reçus. Et des cours de l'once d'or (28,35 grammes), la référence internationale dont la cotation est effectuée à Londres. La plupart des banques ont mis en place des accords avec CPR Or afin d'assurer les transactions. Que ce soit à l'achat ou à la vente, elles prélèvent une commission variant entre 2 % et 3 % du montant de la transaction.

Combien attendre de ce placement ?

N'espérez pas toucher des revenus de ce placement. En revanche, il existe un espoir de plus-value. Avec la crise obligataire de 1999 et celle des marchés actions en 2000, l'or a retrouvé la faveur des investisseurs. L'élément déclencheur a sans doute été l'accroissement de la défiance vis-à-vis du dollar. L'effet est mécanique : quand le billet vert baisse, l'or s'apprécie et inversement. Rien qu'en 2006, le cours de l'once est passé d'à peine 525 dollars début janvier à un record historique de 715,30 dollars le 11 mai. Dans le même temps, la monnaie américaine s'est négociée de moins de 1,20 pour 1 euro à près de 1,30.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Depuis le 1er janvier 2006, l'imposition sur la vente d'or suit le régime de droit commun des plus-values. Si vous êtes en mesure de justifier la date d'acquisition de vos pièces et / ou lingots, vos plus-values seront taxées au taux forfaitaire de 27 %, prélèvements sociaux inclus. Un abattement de 10 % sera appliqué sur le gain par année de détention à partir de la troisième année. Au-delà de douze ans, la plus-value est exonérée. Aucun impôt n'est dû en cas de moins-value, quelle que soit la durée de détention. Car si vous ne pouvez justifier la date d'acquisition ou le prix de revient, vous devrez acquitter une taxe équivalente à 8 % du montant de la transaction. Pour être sûr de pouvoir bénéficier de ce nouveau régime, laissez vos lingots et pièces sur un compte-titres.

Conseils Défiscalisation :

• Durée : long terme
• Risque du placement : fort
• Défiscalisation : peu favorable

Les différentes variétés d'or-papier

Le regain d'intérêt pour cette matière première a considérablement élargi les possibilités d'investissement au travers des mines d'or, Sicav, certificats...

On parle alors d'or-papier. Attention, certains outils, comme les certificats, permettent simplement de profiter de l'évolution des cours du métal jaune. D'autres, en revanche, correspondent à un investissement dans des titres de producteurs d'or.

Leur cours dépend non seulement de la matière première, mais aussi d'autres éléments comme l'environnement économique, la gestion de l'entreprise... Tel est le cas des mines d'or et des Sicav aurifères, par exemple.

C'est la valeur refuge par excellence. Sa fiscalité, hier très peu favorable, s'est adoucie.

Part sociale

Souscrire des parts sociales d'une banque mutualiste revient à acquérir une petite partie du capital d'une de ses caisses régionales .L'occasion d'obtenir au passage le statut de sociétaire, avec droit de vote à l'assemblée générale. Ces titres non cotés en Bourse donnent droit, comme les actions, à un revenu annuel appelé dividende. Mais, particularité, ils sont dotés d'une garantie en capital. Variable d'une banque à l'autre, la valeur des parts sociales n'excède pas quelques dizaines d'euros.

Conseils Défiscalisation :

• Durée de l' investissement : long terme
• Risque du placement : faible
• Défiscalisation : peu favorable

Les actions des banques mutualistes ressemblent à des obligations. Idéal pour percevoir des revenus.

Le capital de votre placement est il garanti ?

Oui, votre capital est protégé car la valeur de la part est fixe. Elle ne peut donc fluctuer ni à la hausse, ni à la baisse. Le seul cas de perte possible serait une faillite de la banque mutualiste. Peu probable !

Véritablement atypiques dans l'univers des placements, les parts sociales sont exclusivement distribuées par les banques mutualistes. Elles sont donc émises par les caisses régionales du Crédit Mutuel, des Caisses d'Epargne, du Crédit Agricole et des Banques Populaires. Ces dernières les réservent à leurs clients. Mais même pour ceux-ci, il n'est pas toujours possible d'en acquérir. Car il faut attendre qu'un autre porteur cède ses titres ou que ta banque décide d'augmenter son capital. De plus, le nombre de parts accordées à chaque sociétaire est souvent limité.

L'argent de votre investissement est il disponible ?

La liquidité des parts sociales varie considérablement d'une banque mutualiste à l'autre, voire au sein d'un même réseau d'une caisse régionale à l'autre. Pour certaines parts, la banque impose un préavis de remboursement minimal de cinq ans, voire de huit ans. A l'inverse, d'autres caisses régionales permettent à leurs sociétaires de vendre leurs titres à tout moment. En revanche, elles conditionnent le versement du dividende à une conservation d'une année pleine entre deux assemblées générales. La Caisse d'Epargne, elle, ouvre une seule période de rachat annuel, en juillet. Elle prévoit toutefois des cas de remboursement anticipé en cas de circonstances exceptionnelles (licenciement, décès, invalidité...).

Combien attendre de ce placement ?

La part sociale rapporte des revenus versés sous forme d'un dividende en été. Celui-ci est fixé par l'assemblée générale de la caisse régionale en fonction des résultats financiers de l'année précédente. Très variable selon les établissements, le taux servi s'échelonne de 2,50 %, pour les moins généreux, à 5 % environ pour ceux imposant un préavis de remboursement de cinq ou huit ans. En tout état de cause, la banque n'a pas le droit de servir un taux supérieur au rendement moyen des obligations de sociétés privées.

Défiscalisation : que attendre de cet investissement ?

Les revenus des parts sociales sont soumis à l'impôt sur le revenu. Ils sont taxables sur 60 % de leur valeur et bénéficient en outre d'un abattement de 1 525 euros pour un célibataire et de 3 050 euros pour un couple. Attention, cette décote n'est pas propre aux parts sociales, mais s'applique à tous les dividendes d'actions perçus dans l'année. La base ainsi obtenue est soumise à votre taux marginal d'imposition. Par ailleurs, ces dividendes vous donnent droit à un crédit d'impôt égal à 50 % de leur montant. Cet avantage fiscal est cependant plafonné à 115 euros pour un célibataire et à 230 euros pour un couple. Il dope la rentabilité du placement seulement pour les contribuables déclarant peu de dividendes. Pour les prélèvements sociaux, l'imposition au taux de 11 % porte sur l'ensemble des revenus perçus. Elle est recouvrée à l'automne par un avis séparé.

A noter : les parts sociales détenues dans un plan d'épargne en actions suivent la fiscalité applicable à cette enveloppe.